La grande occasione del superbonus: dopo i decreti e le circolari di agosto, si scaldano i motori per far partire i cantieri. Tutti i consigli e le indicazioni degli esperti per sfruttare al meglio il provvedimento del Decreto Rilancio che punta ad incentivare in modo spinto la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare, per far ripartire il settore dell’edilizia dopo il lockdown.
Ad agosto sono arrivati in particolare «il lifting al decreto rilancio e i numerosi chiarimenti contenuti nella circolare dell’8 agosto, ma anche i passaggi fondamentali, dal punto di vista tecnico, del decreto requisiti e del decreto asseverazioni», traccia il quadro Fabrizio Ruspi, commercialista del servizio fisco e contabilità di Confartigianato Artser. Tra le principali novità, «l’estensione della detrazione maggiorata anche a soggetti conviventi e familiari del possessore o detentore dell’immobile e la possibilità di beneficiare del bonus anche per titolari di attività di impresa e lavoratori autonomi, su immobili detenuti all’interno di condomini, limitatamente alle parti comuni». Inoltre, sono arrivati tutti i chiarimenti attesi sulle spese agevolabili ai fini della detrazione e sul meccanismo di cessione del credito d’imposta dal committente a chi effettua i lavori e successivamente alle banche, le quali hanno potuto iniziare a ragionare sull’offerta commerciale da proporre. «Manca qualcosa ancora, ma di fatto tutti gli attori del sistema possono cominciare a lavorare in maniera concreta».
Si parte, dunque. Ma per fare cosa? «Condizione necessaria, ma non sufficiente, per l’accesso al superbonus – rivela Luca Talamona, ingegnere esperto di tematiche energetiche – sono i cosiddetti “interventi trainanti”, isolamento termico (il “cappotto”), sostituzione dell’impianto di climatizzazione e interventi antisismici (che però non interessano la nostra zona del Varesotto). Possono essere abbinati ad altri interventi, quelli cosiddetti “trainati”, tra i quali sostituzione dei serramenti, schermature solari, impianti fotovoltaici e batterie di accumulo, colonnine per la ricarica delle auto elettriche, ma anche la domotica legata alla termoregolazione e supervisione degli impianti». Si può accedere al superbonus 110% solo se si realizza almeno uno degli interventi trainanti, ma a patto che ci sia «un attestato di prestazione energetica in grado di dimostrare il doppio salto di classe» da parte dell’immobile, come spiega Alessandro Palazzo, architetto esperto in riqualificazione di immobili. Nella classificazione energetica degli edifici, si dovrà passare, ad esempio, dalla G alla E, oppure dalla A1 alla A3. Perché gli obiettivi del provvedimento sono chiari: «La riqualificazione energetica del parco immobiliare, che produce un abbattimento dei consumi e un miglioramento del benessere percepito, oltre ad un innalzamento del valore dell’edificio – sottolinea l’architetto Palazzo – trascorriamo almeno il 90% della nostra vita quotidiana all’interno di spazi chiusi e a volte non ci rendiamo conto di quanto l’isolamento termico, generando meno dispersione di calore, possa farci stare bene».
Ambizioni che devono fare i conti con una realtà fatta di burocrazia e regole stringenti, nel caso del Superbonus. «Prima dell’inizio dei lavori va depositato al catasto l’attestato di prestazione energetica ante-operam, quindi un tecnico presenta la pratica edilizia accompagnata dalla relazione tecnica che assevera il rispetto di tutti i requisiti di prestazione energetica dell’immobile – i passaggi descritti da Alessandro Palazzo – l’analisi preventiva è fondamentale. Conviene anche abbondare con il doppio salto di classe, per evitare inconvenienti in fase di cantiere che possano pregiudicare l’obiettivo». Non sono circostanze da prendere alla leggera: «Ci sono tante verifiche e adempimenti da fare, e parametri da considerare come l’indice di trasmittanza che è stato ridotto – fa notare l’ingegner Talamona – l’analisi preliminare sarà quella che discriminerà un sì da un no: non sarà un lavoro generico, tanto per inquadrare il problema, ma un lavoro definitivo, perché altrimenti se un “sì” poi diventa un “no” è un pasticcio». Va considerato anche che «tutto questo lavoro, non banale, nel caso in cui l’immobile potrà usufruire del super bonus saranno spese tecniche comprese nell’importo da mettere in detrazione, altrimenti qualcuno le dovrà pagare», avverte Luca Talamona. Ecco perché il suo consiglio è di «avvalersi di un team di persone specializzate coordinate da un general contractor che gestisce le operazioni. Il Superbonus è un’ottima occasione ma dobbiamo saperla sfruttare adeguatamente». Con la giusta attenzione.
Da un punto di vista fiscale l’incentivo consiste in una «detrazione fiscale del 110% usufruibile in cinque anni», che si può tramutare anche in altre due soluzioni, come spiega Fabrizio Ruspi. «La cessione del credito d’imposta acquisito da un soggetto terzo, che può essere la stessa impresa che ha realizzato l’intervento oppure una banca, oppure lo “sconto in fattura”, con l’impresa che esegue i lavori che può a sua volta trattenere il credito rateizzandolo su 5 anni oppure cederlo per trarne liquidità». Un aspetto che l’esperto fiscale giudica «interessante perché è di stimolo ad un mercato nuovo, quello dell’acquisizione di crediti e benefici finanziari e fiscali», considerando anche che «le stesse modalità di cessione del credito e di sconto in fattura, in base al DL Rilancio, diventano applicabili anche ad altri bonus diversi dal 110%». Come la detrazione al 50% per le ristrutturazioni. Dopo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate infatti, «le banche si stanno muovendo con le loro offerte per la cessione del credito», che tendenzialmente assorbono il 10% del Superbonus consentendo al committente di realizzare i lavori a “costo zero”, ma «anche per concedere alle imprese finanziamenti ponte a copertura dello sconto in fattura». Una soluzione, quest’ultima, per la quale «non c’è obbligatorietà per le imprese»: possono dunque decidere di concederla al committente oppure no. Il commercialista ricorda infine che «sono previste sanzioni sulle irregolarità in capo al committente, o in solido con l’impresa, in caso di abuso»: il Superbonus è «un’agevolazione importante, fortemente normata e controllata, per cui – suggerisce Ruspi – è consigliabile un approccio prudente in caso di criticità. Si attendono ulteriori chiarimenti sui casi concreti e sulle difformità».
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FAQ
(qui di seguito le domande poste da alcuni degli utenti collegati in diretta e le risposte dei nostri esperti)
Risponde: Alessandro Palazzo, architetto con esperienza decennale nella riqualificazione di edifici
D. Il salto di due classi energetici si deve assolvere con le sole opere trainanti o anche considerando quelle trainate?
R. Il miglioramento di due classi energetiche, rispetto alla situazione ante operam, dev’essere dimostrato con il contributo di tutti gli interventi effettuati (trainanti e trainati). Come detto, per accedere al Superbonus è necessario effettuare almeno uno degli interventi trainanti.
D. Come interpretate il sottotetto senza permanenza di persone ma riscaldato?
R. Gli ambienti attualmente riscaldati fanno parte della zona termica. Tutte le strutture che avvolgono la zona termica possono essere oggetto di coibentazione e concorrere al raggiungimento del 25% di superficie disperdente (come prescrive il decreto Superbonus nella definizione degli interventi trainanti). Anche la copertura del sottotetto quindi, malgrado non abbia le caratteristiche di agibilità, può accedere allo sgravio fiscale del 110% delle spese effettuate, stante il rispetto di tutti i requisiti previsti dal medesimo strumento agevolativo.
D. Nel caso di edificio plurifamiliare con tre unità abitative tutte intestate al medesimo proprietario (persona fisica) l’intervento sulle parti comuni (tipo cappotto termico) gode del limite di spesa moltiplicato per il numero di unità abitative come il condominio? oppure del limite di due unità come indicato per le persone fisiche?
R. Il caso da lei prospettato sembrerebbe non rientrare nel Superbonus. Infatti, la Circolare n. 24/E pubblicata dall’Agenzia delle entrate l’8 agosto 2020, al paragrafo 1.1 “Condomìni” riporta testualmente: “il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”. Il dubbio rimane nel caso in cui le 3 unità abitative possano essere definite “funzionalmente indipendenti” e dotate ciascuna di accesso autonomo dall’esterno. In quest’ultimo caso le consigliamo di approfondire la questione avvalendosi del proprio tecnico.
Risponde: Luca Talamona, ingegnere, esperto in tematiche energetiche
D. La verifica post deve prevedere delle misure in opera tipo misura di trasmittanza e carotaggi in opera?
R. Non è tanto la verifica post che deve prevedere carotaggi, quanto la pre, che solitamente è avvolta da elevata alea di incertezza per carenza di informazioni. Questa parte è estremamente delicata ed il carotaggio diventa importante per “battezzare” lo stato di fatto che diventa riferimento nel modello di calcolo e per tenere agli atti una importante documentazione probatoria.
D. In caso di rifacimento della copertura, le opere relative alla struttura di copertura sono escluse dall’agevolazione (rientrando comunque nel bonus ristrutturazioni)?
R. I lavori strutturali possono rientrare nel sisma bonus, se applicabile. L’agevolazione su interventi di ristrutturazione si applica ai lavori di cui alle lettere a), b), c) dell’art. 3 del DPR 380/2001, ovvero manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali.
D. Quali sono i prezzi di riferimento delle opere a cui devo far riferimento per fare un preventivo coerente per il mio cliente? per evitare di incorrere in sanzioni. Visto che ho dei tetti di spesa es. x cappotto, ma ci sarà un costo limite al mq che posso applicare
R. I tetti di spesa sono indicati, per le varie opere, negli allegati del Decreto emanato di concerto dal Ministro dello sviluppo economico, con il Ministro dell’economia e delle finanze, il Ministro dell’ambiente e il Ministro infrastrutture e trasporti. In particolare faccia riferimento “all’allegato I”.
D. Quali sarebbero esattamente tutti gli interventi trainanti?
R. Sono l’isolamento termico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione, gli interventi antisismici.
Risponde: Fabrizio Ruspi, commercialista, servizio fisco e contabilità Confartigianato Artser
D. Chi decide quale delle 3 opzioni tra sconto in fattura, detrazione o cessione del credito?
R. La modalità “ordinaria” di fruizione del beneficio fiscale è la detrazione fiscale (in 5 anni). Il committente, in molti casi, riterrà conveniente – ad esempio, perché è un soggetto “incapiente” – richiedere lo sconto in fattura al fornitore (è necessario un accordo in tal senso con la controparte), oppure optare per la cessione del beneficio fiscale ad un altro soggetto, eventualmente lo stesso fornitore (anche in questo caso, sarà necessario un accordo). La scelta più conveniente – per committente e fornitore – dipende dal caso concreto e dalle condizioni economiche applicate al trasferimento del beneficio fiscale.
D. Vi chiedo un approfondimento sul “valore nominale – prezzo offerto” = 10%. Come funziona?
R. Lo sconto sul corrispettivo è di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso. Il fornitore – cessionario del beneficio – recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. Ad esempio, se il corrispettivo dei lavori concordato con un committente persona fisica è 10 mila euro Iva inclusa, lo sconto massimo è pari a 10 mila Euro. Il cessionario del beneficio fiscale (l’impresa) maturerà un credito di imposta pari a 11.000 Euro (che potrà utilizzare in compensazione o cedere a sua volta).
D. E’ possibile che per una pratica si abbia sia il 110% e per una pratica il 50%?
R. Per gli interventi diversi da quelli che danno diritto al Superbonus restano applicabili le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente (in materia di riqualificazione energetica, ristrutturazione, etc.). Quindi, ad esempio, se vengono effettuati sugli stessi immobili altri lavori di efficientamento energetico, non congiuntamente a quelli trainanti con diritto al Superbonus, si possono cumulare le due agevolazioni, applicando quindi la detrazione al 110% per i lavori che la prevedono e quella “ordinaria” del risparmio energetico per gli altri. Se, invece, lo stesso intervento è agevolabile con più strumenti, il contribuente dovrà scegliere quale utilizzare.
La CM 24/E/20 precisa anche quanto segue: Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili – essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al Superbonus (ad esempio, il cd. Cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia, per cui spetta una detrazione pari al 50 per cento delle spese (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.
D. Le aziende che ricevono il credito in cambio dei lavori lo possono compensare integralmente ogni fine mese o devono dilazionarlo in 5 anni?
R. I fornitori / cessionari del beneficio fiscale utilizzano i crediti d’imposta in compensazione sulla base delle rate residue di detrazione non fruite dal beneficiario originario. Il credito d’imposta è fruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della Comunicazione all’Agenzia delle Entrate prevista e, comunque, non prima del 1/1 dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese. In via generale, i cessionari del beneficio fiscale utilizzeranno l’importo in compensazione in 5 anni (in molti casi sarà conveniente cedere il credito ad una banca).